Proposta de metodologia para edifícios correntes em regime de condomínio

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O procedimento de avaliação criado pelo Eng.º Vitorino Neves, é obtido por meio de uma abordagem em duas fases que inclui o seguinte:

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1.ª Fase: Avaliação preliminar das condições para identificar as principais preocupações dos condóminos, os principais elementos existentes, as áreas problemáticas principais e definir o objetivo na perspetiva de investigações adicionais.

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2.ª Fase: Avaliação detalhada das condições, incluindo a revisão detalhada de todas as informações recolhidas, avaliação da condição e adequação de todos os componentes dos respetivos elementos, ensaios necessários, registo detalhado de todas as observações e realização de caderno de encargos para realização de ações de reabilitação.

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Nenhuma das fases é iniciada sem definir claramente o objetivo principal do trabalho e obter um acordo por escrito por parte da administração do condomínio, inquirir quer a administração, quer os condóminos sobre as principais queixas das problemáticas no prédio. O técnico não procede a uma avaliação detalhada das condições sem antes analisar o custo / benefício do eventual trabalho técnico necessário posteriormente, em reunião extraordinária de condóminos, com base nos resultados preliminares.

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Cada fase é encerrada com um relatório escrito e enviado para a administração do condomínio, que será́ encarregada da respetiva distribuição por todos os condóminos, detalhando todas as descobertas, fornecendo conclusões e delineando recomendações consistentes.

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Relatório preliminar 

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O objetivo desta fase é transmitir aos condóminos os resultados iniciais e a importância de conduzir investigações futuras. Deve-se executar um relatório preliminar, que descreva as conclusões preliminares e recomendações da avaliação inicial das condições da envolvente do prédio.

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Um relatório inclui as seguintes informações:

• Enquadramento;

• Localização e envolvente;

• Fachadas e a sua orientação;

• Informações da documentação existente;

• Caracterização geral;

• Problemáticas identificadas pela administração e condóminos;

• Patologias/anomalias identificadas no interior do edifício;

• Patologias/anomalias identificadas na envolvente do edifício (com indicação do nível de gravidade – urgência de intervenção);

• Conclusões e recomendações.

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Relatório da avaliação detalhada

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Os conteúdos e a respetiva ordem podem variar de acordo com o objetivo do trabalho, sendo que os próprios condóminos poderão exigir um formato específico, no entanto inclui-se, no mínimo, o seguinte:

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• revisão de toda a informação recolhida;

• o relatório preliminar;

• a caracterização dos elementos construtivos;

• análise e discussão das inspeções e ensaios;

• registo detalhado das observações;

• caderno de encargos para ações de reabilitação;

• conclusões e recomendações.